商務談判是買賣雙方為了促成交易而進行的活動，或是為了解決買賣雙方的爭端，并取得各自的經濟利益的一種方法和手段。如何提升房地產銷售人員商務談判能力，快速地簽訂買賣合同？下面分享一下房地產商務談判方面的相關技巧和培訓課程，希望對大家有所幫助：

房地產商務談判技巧

房地產商務談判技巧之眼睛所傳達的信息

“人的眼睛和舌頭所說的話一樣多，不需要詞典，卻能夠從眼睛的語言中了解整個世界，這是它的好處。”這是愛默生關于眼睛的一段精僻論述。眼睛具有反映人們深層心理的能力，其動作、神情、狀態(tài)是**明確的情感表現(xiàn)，因此眼睛被人們譽為“心靈的窗子”。眼睛所傳達的信息主要有：

（1）根據(jù)目光凝視講話者時間的長短來判斷聽者的心理感受。通常，與人交談時，視線接觸對方臉部的時間，正常情況下應占全部談話時間的 30%~60% ，超過這一平均值者，可認為對談話者本人比對談話內容更感興趣。當然，有些人可能有自己的獨特習慣，比如不愿凝視對方，而只是用心傾聽，這應另當別論。

（2）眨眼頻率較高，有不同的含義。正常情況下，一般人每分鐘眨眼 5~8 秒鐘 / 次，每次眨眼一般不起過 1 稱鐘。如果每分鐘眨眼次數(shù)超過 5~8/ 次這個范圍，一方面表示神情活躍，對某事物感興趣；另一方面也表示個性怯懦或羞澀，因而不敢正眼直視對方，而做出不停眨眼的動作，但在談判中，通常是指前者。從眨眼時間來看，如果超過 1 秒鐘的時間，一方面表示厭煩，不感興趣；另一方面也表示自己比對方優(yōu)越，因而藐視對方而不屑一顧。

（3）根本不看對方，而只聽對方講話，是試圖掩飾什么的表現(xiàn)。據(jù)一位有經驗的海關檢查人員介紹，他在檢查海關人員已填好的報送表時，還要再問一問：“還有什么東西要呈報沒有？”這時，他的眼睛不是看著報關表，而是看著過關人員的眼睛，如果該人不敢正 視他的眼睛，那么就表明該人在某些方面可能有情況，否則，可能沒什么問題。

（4）眼睛閃爍不定，則是一種反常的舉動，常被認為是掩飾的一種手段，亦可是性格上不誠實的表現(xiàn)。人們有一個共同的特點，那就是做事虛偽或者當場撒謊的人，常常眼睛閃爍不定，以此來掩飾其內心的秘密。

（5）眼睛瞳孔放大，炯炯有神而生輝，表示此人處于歡喜與興奮狀態(tài)；瞳孔縮小，神情呆滯、目光無神，愁眉緊鎖，則表示此人處于消極、戒備或憤怒的狀態(tài)。

實驗證明，瞳孔所傳達信息是無法用人的意志來控制的。有經驗的企業(yè)家、政治家或職業(yè)賭徒，為了防止對方察覺到自己瞳孔的變化，往往喜歡配戴有色眼鏡。如果談判桌上有人戴著有色眼鏡，就應加以提防，因為他可能很有經驗。

（6）瞪大眼睛看著對方講話的人，表示他對對方有很大的興趣。

眼神傳遞的信息還有很多，人類眼睛所表達的思想，有些確實是只能意會而難以言傳。這就要靠談判人員在實踐中用心加以觀察和思考，不斷積累經驗，爭取把握種種眼睛的動作所傳達的信息。

房地產商務談判技巧之眉毛所傳達的信息

通常，眉毛和眼睛的配合是密不可分的，二者的動作往往是共同表達一個含義，但是僅就眉毛而言，也能反映出人的許多情緒變化。

（1）眉毛上聳，表示人們處于驚喜或驚恐狀態(tài)。人們常用“喜上眉梢”來形容人的喜悅狀態(tài)。

（2）眉角下拉或倒豎，表示人們處于憤怒或氣惱狀態(tài)。人們常說“劍眉倒豎”，即形容這種氣憤的狀態(tài)。

（3）眉毛迅速地上下運動，表示親切、同意或愉快。

（4）緊皺眉頭，則表示人們處于困窘、不愉快、不贊同的狀態(tài)。

（5）眉毛向上挑起，則表示詢問或疑問。

眉毛所傳達的動作語言是不容忽視的。人們常常認為沒有眉毛的臉十分可怕，因為它給人一種毫無表情的感覺。

房地產商務談判技巧之嘴的動作所傳達的信息

人的嘴巴除了說話、吃喝和呼吸以外，還可以有許多動作，借以反映人的心理狀態(tài)。

（1）緊緊地抿住嘴，往往表現(xiàn)出意志堅決。當我們的烈士走向刑場時，嘴角往往是抿著的，表現(xiàn)出革命烈士寧死不屈的英雄氣概。

（2）撅起嘴是不滿意和準備攻擊對方的表現(xiàn)。這種情況在熒屏劇的人物表現(xiàn)上常見。

（3）遭受失敗時，人們往往咬嘴唇，這是一種自我懲罰的動作，有時也可解釋為自我嘲解和內疚的心情。

（4）當聽對方談話時，如果聽者嘴角稍稍向后拉或向上拉，則表示聽者比較注意傾聽。

（5）嘴角向下拉，則表示出不滿和固執(zhí)。

房地產商務談判培訓內容

** 單元：業(yè)務談判的模型分析

一、談判是一個過程

二、廣義的談判——布局，造勢與用術

三、談判發(fā)生的要件分析

四、談判的目的——達成協(xié)議與有利結果的權衡

五、商務談判的特點

六、風險與利益的均衡

七、商務談判的形式——契約

八、商務談判的標的(依實際狀況解析)

◆給付義務

◆對待給付

◆履行方式

◆附隨義務

◆其它項目

九、商務談判的議題（依實際狀況解析）

◆總結顯性的議題

◆發(fā)覺隱性的議題

◆不合理議題的成因與判別

十、商務談判的分類方法——權利平衡關系

十一、從整體及個別議題分析權利平衡關系

第三單元：談判的策略與技巧

一、談判的策略

二、策略決定的原則與方法—關系與利益的衡量

三、策略決定的原則與方法—先例與風格的衡量

四、競爭策略

◆風險判斷與評估

◆取舍長期與短期的利益

◆總體損益的評估

◆交易范疇的設定

◆替代方案

◆模式與計劃

◆嚴守競爭守則

◆運用競爭戰(zhàn)術

五、合作策略

◆信任的基礎

◆確立合作要素

◆切忌一相情愿

◆尋找關鍵點

◆建構資源而非武器

六、選定方案的方法與步驟

七、讓步策略—展望未來與誘敵深入

八、規(guī)避策略

九、妥協(xié)策略

第四單元：談判的結構分析與準備技巧

一、談判的客觀結構

◆談判的地點選擇

◆談判的溝通管道及運用

◆建構溝通管道避免僵局

◆談判的期限及作用

二、談判的人的結構

◆談判的對象

◆對方的決策環(huán)境

◆對方的利益與目的

◆決策過程與時間架構

◆參與人分析

◆個人利益與整體利益的平衡

◆顯性利益與隱性利益的判別

◆談判的中的第三者

◆談判結果的影響層面

◆協(xié)助對手進行內部談判

三、談判的議題結構

◆議題的分類

◆議題的轉變

◆議題的相關與排斥原則

◆談判的立場與利益

◆隱藏性需求

◆談判的結構與細節(jié)

◆虛設門檻與交叉對抗

四、談判的準備階段

◆確定談判的目標

◆正確的談判心態(tài).

◆談判信息的收集與整理

◆資料的概念與屬性

◆資料的真實性判定

◆尋找共同點

◆檢驗方案

◆談判的團隊構成與任務區(qū)分

◆談判天平上的砝碼

◆確定總體戰(zhàn)略與計劃

◆議題與議程

第六單元：談判的辯論技巧

一、經營你自己

◆突顯自我魅力

◆強化你的交往價值

二、經營雙贏關系

◆辨識對方利益的構成形式

◆辨識對方所處的局勢

◆換位思考

◆雙贏思維

◆長期合作的要素—相對的雙贏

三、信息再收集—觀察、發(fā)問與傾聽

四、良好的開局

五、影響開局的氣氛因素

六、強化信心的準則與方法

七、蠶食對方的信心

八、建構有利的情勢

九、客觀證據(jù)與主觀判斷

十、如何應付對方的惡劣態(tài)度

十一、暗示與回應暗示

十二、掌握談判節(jié)奏

第七單元：談判的提案技巧與交易技巧

一、談判的提案技巧

◆提案的功能

◆如何判斷議題的進展

◆提案的技巧與用語

◆如何回應對方的提案

◆拆解議題與組合議題

◆搭配變數(shù)與籌碼

二、談判的交易技巧

◆報盤的原則與技巧

◆報盤的誤區(qū)

◆報盤評論與報盤解釋

◆讓步方式與議價技巧

◆識別談判中的困境

◆如何清除對抗

◆如何打破僵局

◆如何扭轉僵局

◆結束的時機與方式

◆避免談判后的蠶食

◆草擬與簽署

授課老師

劉成熙——兩岸三地知名培訓專家

劉成熙，兩岸三地知名實戰(zhàn)培訓講師，清華大學長春總裁班客座教授，北京交通大學汽車營銷EMBA班特聘講師。上海交通大學及華北電力大學研修班特邀授課講師，清華大學深圳研究院創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)學院授課講師，眾多銀行證券等金融機構特聘講師。

劉成熙老師曾是臺灣知名律師，擁有8年的律師生涯和7年的高管實戰(zhàn)管理（戰(zhàn)略及市場，以及人力資源），9年管理咨詢與培訓功底，全面深入了解兩岸三地企業(yè)特點（國企、私企、中資、外資企業(yè)）的全部營運，以國際化的培訓理念，傳授學員實戰(zhàn)思路，透過突破習慣領域，用行動學習的方法；讓學員成功突破心智模式，讓學員產生行動帶領企業(yè)再創(chuàng)佳績）。專注行業(yè)銀行，電力，新能源新材料，裝備制造業(yè)等。

歷經：臺灣大英法律事務所所長；歐亞法律事務所合伙律師；雍華國際電子有限公司CEO；春達國際股份有限公司總經理；臺灣麥金士企管顧問股份有限公司執(zhí)行副總；廣東龍邦物流有限公司執(zhí)行總經理兼華北區(qū)總經理；深圳市麥金士企業(yè)管理咨詢有限公司CEO。

劉成熙老師授課現(xiàn)場

主辦機構

諾達**是一家行業(yè)內比較有知名度的企業(yè)培訓機構。

諾達**創(chuàng)辦于2006年，總部設立在深圳，是一家專注于為企業(yè)提供企業(yè)培訓服務的培訓機構。目前業(yè)務范圍已遍布全國各個省市，成員主要分布在北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州等地。公司致力于吸收國內外先進的管理理念、方法，總結優(yōu)秀企業(yè)管理實踐，經過多年時間的發(fā)展與沉淀，如今已擁有豐富的師資資源，并從中整合了一批精英講師，涵蓋管理技能、職業(yè)素養(yǎng)、人力資源、生產管理、銷售管理、市場營銷、戰(zhàn)略管理、客戶服務、財務管理、采購物流、項目管理及國學智慧十幾個領域，為各行各業(yè)提供系統(tǒng)、專業(yè)、實戰(zhàn)、有效的培訓服務體系，為企業(yè)提供高效的企業(yè)管理培訓解決方案，幫助企業(yè)學員學有所成，學有所用，獲得了眾多企業(yè)的認可。

諾達**與58同城、中國人壽財險、可口可樂、美的、中國建設銀行、招商銀行、中國平安、貴州茅臺、馬克華菲、東方海陸、海南航空、南方航空、中興、聯(lián)想、浪潮、日立、中國一汽、東風日產、比亞迪、廣汽集團、萬科、恒大、順豐、申通、伊利、蒙牛、農夫山泉、哈藥集團、昆藥集團等知名大企業(yè)都有合作，多次提供專業(yè)、實戰(zhàn)、有效的企業(yè)管理培訓服務。

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電話溝通：18188609073 葉老師