2016中級經(jīng)濟師房地產(chǎn)專業(yè)備考知識：房地產(chǎn)貸款

2016年中級經(jīng)濟師考試時間為11月5日，建議考生提前備考，網(wǎng)校小編特整理了中級經(jīng)濟師房地產(chǎn)專業(yè)備考的知識，希望對您備考經(jīng)濟師有幫助！

房地產(chǎn)貸款

（一）房地產(chǎn)貸款的概念

貸款是指貸款人對借款人提供的并按約定利率和期限還本付息的貨幣資金。房地產(chǎn)貸款W'從兩個角度來表述：一是指貸款的用途是用于房地產(chǎn)的貸款，如將貸款用于房地產(chǎn)開發(fā)、房屋改造、修績或購買、租用房地產(chǎn)。二是指房地產(chǎn)抵押貸款，即以房地產(chǎn)為抵押物發(fā)放的貸款，該貸款可能用于房地產(chǎn)，也可能用于其他方面，如某公司以房地產(chǎn)作抵押向銀行申請貸款，用于公司經(jīng)營。典型的房地產(chǎn)貸款是兩者兼而有之的貸款，即這種貸款既用于房地產(chǎn)，又以房地產(chǎn)為抵押物。例如，用于房地產(chǎn)開發(fā)的貸款通常對應(yīng)的是土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押，用于購買商品房的貸款通常對應(yīng)的是預(yù)購商品房貸款抵押。

目前，通常是從第一個角度來定義房地產(chǎn)貸款的，如中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會2004年8月30日發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》對房地產(chǎn)貸款的定義是房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費活動有關(guān)的貸款。

（二）房地產(chǎn)貸款的種類

根據(jù)貸款對象及用途，房地產(chǎn)貸款分為土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款；根據(jù)貸款保證方式，房地產(chǎn)貸款分為信用貸款和擔(dān)保貸款；根據(jù)貸款利率是否變，房地產(chǎn)貸款分為固定利率貸款和浮動利率貸款；根據(jù)貸款期限長短，房地產(chǎn)貸款分為短期貸款、中期貸款和長期貸款。

1.土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款和商業(yè)用房貸款

土地儲備貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。土地儲備貸款的借款人僅限于負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)的機構(gòu)。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。

個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修各類型住房的貸款。

商業(yè)用房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購置、建造和大修以商業(yè)為用途的各類型房產(chǎn)的貸款。一般分為個人商業(yè)用房貸款和法人商業(yè)用房貸款。

2.信用貸款和擔(dān)保貸款

信用貸款是指向借款人發(fā)放的無須提供擔(dān)保的貸款。

擔(dān)保貸款又可分為保證貸款、抵押貸款和質(zhì)押貸款。

保證貸款是指由第三人提供保證發(fā)放的貸款。保證是指保證人和債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，保證人按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任的行為。保證又分為一般保證和連帶責(zé)任保證。

抵押貸款主要是房地產(chǎn)抵押貸款。房地產(chǎn)抵押貸款是以房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。由于房地產(chǎn)不可移動、壽命長久，具有保值增值性，是一種良好的用于提供債務(wù)履行擔(dān)保的物品，在單位和個人向銀行申請借款時，銀行為了減少自身的風(fēng)險，往往要求借款人以其自己或第三人的合法房地產(chǎn)作為抵押物，因此在房地產(chǎn)貸款中，房地產(chǎn)抵押貸款是最主要的貸款形式。

質(zhì)押貸款是指以債務(wù)人或者第三人的動產(chǎn)或匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單、依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票等權(quán)利作質(zhì)押發(fā)放的貸款。

經(jīng)貸款人與借款人協(xié)商，可以為一項抵押物或質(zhì)押物設(shè)定最高額抵押或最高額質(zhì)押，在一定限額內(nèi)以此擔(dān)保多筆貸款，無須多次辦理抵押或質(zhì)押手續(xù)。

3.固定利率貸款和浮動利率貸款

固定利率貸款是事先確定貸款利率，貸款利率在整個貸款期限內(nèi)都固定不變的貸款。采用固定利率貸款時，在整個貸款期限內(nèi)，貸款利率不受未來市場利率變化的影響，償還貸款的方式和期限通常也是固定不變的。當(dāng)貸款人采用這種方式發(fā)放貸款時，將面臨未來利率上升的風(fēng)險。因此，貸款人為了降低利率風(fēng)險，通常情況下會將貸款利率固定在一個較高的水平上。而對于借款人來說，采取這種貸款方式可以準(zhǔn)確地測算未來的利息支出，但要承擔(dān)比目前的利率要高的貸款利率。另外，未來市場利率也有下降的可能。

為了防范和化解利率風(fēng)險，出現(xiàn)了浮動利率貸款。其中的一種浮動利率貸款是根據(jù)市場利率指標(biāo)，按照借貸雙方約定的條件，調(diào)整貸款利率和還款方式的貸款。浮動利率貸款雖然可以避免利率風(fēng)險，但借款人卻無法知道未來的具體利息支出情況。

為了既能相對固定利息支出，又能在一定程度上規(guī)避利率風(fēng)險，出現(xiàn)了固定利率和浮動利率相結(jié)合的貸款。該種貸款在一定期限內(nèi)（如5年、10年）固定利率不變，在其余的貸款期限內(nèi)則變?yōu)楦永?。由于在整個貸款期限內(nèi)利率不是完全固定不變的，因此，嚴(yán)格來說該種貸款也是浮動利率貸款的一種。

4.短期貸款、中期貸款和長期貸款

短期貸款是指貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的貸款。中期貸款是指貸款期限在1年以上、5年以下（含5年）的貸款。長期貸款是指貸款期限在5年以上（不含5年）的貸款。

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