發(fā)布時間： 2016年07月26日

房地產估價師《理論與方法》必做習題3

1.某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現(xiàn)因離婚進行財產分割的需要而委托房地產估價機構評估該套房改房的價格，則較合理的估價結果是（?。?。（2007年試題）

A.現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應繳納的土地使用權出讓金

B.現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格

C.現(xiàn)時該房屋的房改成本價

D.當時該房屋的房改成本價

答案：B

2.房地產估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在（　）的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。

A.委托人

B.估價報告預期使用者

C.管理部門

D.中立

答案：D

解析：房地產估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在中立的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。

3.回顧性房地產估價，其估價對象狀況和房地產市場狀況常見的關系是（　）。（2005年試題）

A.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為現(xiàn)在

B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產市場狀況為現(xiàn)在

C.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為過去

D.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產市場狀況為過去

答案：C

解析：回顧性房地產估價，估計對象狀況及房地產市場狀況均為估價時點（過去）時的狀況。

4.城市房屋拆遷補償估價中，實行房產權調換且所調換房屋為期房的，為結清產權調換的差價而對該期房價進行估價，則（?。?。（2004年試題）

A.估價時點為未來，估價對象為未來狀況

B.估價時點與房地產狀況均為現(xiàn)在

C.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況

D.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況

答案：C

解析：根據(jù)估價時點原則。

5.如果某房地產現(xiàn)狀價值大于新建房地產的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以（?。┻M行估價。（2003年試題）

A.保持現(xiàn)狀前提

B.裝修改造前提

C.轉換用途前提

D.重新利用前提

答案：A

解析：這是最佳最高原則的體現(xiàn)。

6.運用收益法評估房地產價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據(jù)房地產估價中的（　）。

A.合法原則B.最高最佳使用原則

C.替代原則

D.公平原則

答案：C

解析：替代原則要求房地產估價結果不得不合理偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

7.某估價機構于2003年6月10日至20日為某房地產抵債進行了評估，估價時點為2003年6月15日。因估價結果有爭議，2003年8月15日進行復估，則復估的估價時點為（?。?。（2003年試題）

A.2003年6月15日

B.2003年8月15日

C.簽訂估價委托合同之日

D.估價人員與委托人商定的某日

答案：A

解析：要以原估價時點時的狀況為準，才能檢驗原估價結果是否合理。

8.當現(xiàn)狀房地產的價值小于新建房地產的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應以（?。┻M行估價。（2002年試題）

A.保持現(xiàn)狀前提

B.裝修改造前提

C.轉換用途前提

D.重新利用前提

答案：D

解析：這道題大家一定要審清題，當現(xiàn)狀房地產的價值“小于”新建房地產的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，2003年試題同樣有類似的題目，但2003年題干中是“大于”，一字之差題意相反。如果當現(xiàn)狀房地產的價值小于新建房地產的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額應考慮重新利用。

9.某城市市區(qū)內有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價值，則應按（　）進行評估。

A.工業(yè)廠房

B.工業(yè)用地

C.商品住宅

D.商住用地

答案：D

解析：在合法的前提下采用最高最佳原則估價。

10.房地產估價的合法原則是針對（?。﹣碇v的。（2001年試題）

A.估價機構

B.估價人員

C.估價對象

D.估價方法