計稅成本的核算

（一）計稅成本對象的確定原則：（2011年多選題考點）

（1）可否銷售原則 （2）分類歸集原則

（3）功能區(qū)分原則 （4）定價差異原則

（5）成本差異原則 （6）權益區(qū)分原則。

【新調(diào)整】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已確定的成本對象報送主管稅務機關后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對象的，應就調(diào)整的原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項報告，在調(diào)整當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時報送主管稅務機關。

（二）開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容：

見教材結合土地增值稅看具體內(nèi)容，其中注意：

1.土地征用費及拆遷補償費；

2.公共配套設施費的內(nèi)容。

（三）成本計算方法

1.企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：（A/B）

（1）占地面積法。（2）建筑面積法。（3）直接成本法。（4）預算造價法。

2.企業(yè)下列成本應按以下方法進行分配：

（1）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。

（2）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本，應按建筑面積法進行分配。

（3）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。

（4）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。

（四）非貨幣方式取得土地使用權的成本確定

（五）除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。

（1）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

（2）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（3）應向政府上繳但尚未上繳的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

（六）其他

企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。