2016年經(jīng)濟(jì)師考試《中級房地產(chǎn)》備考知識點：現(xiàn)金流量表的編制

2016年中級經(jīng)濟(jì)師考試時間為11月5日，建議考生提前備考，網(wǎng)校小編特整理了中級經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)專業(yè)備考的知識點，希望對您備考經(jīng)濟(jì)師有幫助！

現(xiàn)金流量表的編制

在編制現(xiàn)金流量表時，要注意以下幾個問題：

（1）凈現(xiàn)金流量（項目的未來收益）是項目當(dāng)年現(xiàn)金流人與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。根據(jù)需要，可計算所得稅前或所得稅后的凈現(xiàn)金流量。在房地產(chǎn)投資項自可行性研究中，通常是計算所得稅前的凈現(xiàn)金流量。

（2）一般建設(shè)項目的計算期包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營期，但房地產(chǎn)投資項目有所不同。出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目，對投資者來說屬于短期投資，只有建設(shè)期而沒有經(jīng)營期；經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資既有建設(shè)期又有經(jīng)菅期；房地產(chǎn)置業(yè)投資項目一般沒有建設(shè)期，只有經(jīng)營期和持有期，但購買處于預(yù)售階段期房的除外。因此，對于出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目，其計算期是從項目建設(shè)開始到房地產(chǎn)產(chǎn)品全部售完為止所經(jīng)歷的時間；對于經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目，其計算期是從項目建設(shè)開始到項目轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束所經(jīng)歷的時間；對于置業(yè)投資項目，其計算期是從購買時點開始到項目轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束所經(jīng)歷的時間。

（3）在填報具體項目的現(xiàn)金流量表時，要區(qū)別出售、出租和自營項目，這也是房地產(chǎn)投資項目與一般建設(shè)項目的不同之處。如在出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目中，其經(jīng)營成本已包含在項目的投資與成本費用之內(nèi)，故該項目內(nèi)容在現(xiàn)金流出項目中可不填列，在現(xiàn)金流入中也就沒有“回收經(jīng)營資金”項目，“運菅費用”和“修理費”也很少發(fā)生，因此也可不填列，由于這類投資不存在固定資產(chǎn)余值的回收，故現(xiàn)金流人欄目中可以不設(shè)“回收固定資產(chǎn)余值”科目。但上述這些科目的現(xiàn)金流量在經(jīng)菅型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目和房地產(chǎn)置業(yè)投資項目中卻有發(fā)生。

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