《案例與分析》講義：商業(yè)房地產(chǎn)估價

1.商業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點：

商業(yè)房地產(chǎn)是指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)，如商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。單純的餐飲、商務(wù)辦公、旅館房地產(chǎn)也屬于商業(yè)房地產(chǎn)，它們具有一般商業(yè)房地產(chǎn)的共同特點，同時它們還有各自的特點，后面將會單獨介紹；對于綜合餐飲、商務(wù)辦公、旅館性質(zhì)的商業(yè)房地產(chǎn)，如星級酒店，則屬于商業(yè)房地產(chǎn)中的一種特殊情形。

商業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點：①經(jīng)營內(nèi)容多，對不同的經(jīng)營內(nèi)容（或者說不同的用途）的各部分房地產(chǎn)要采用不同的報酬率；②出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，要搞清房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況，對其權(quán)益因素進行認(rèn)真分析；③一般都有裝修，而且裝修檔次較高且較復(fù)雜。在進行現(xiàn)場勘察時要弄清原始房屋裝修狀況，對不屬于房屋產(chǎn)權(quán)人的裝修價值要進行單獨計算，通常情況下這部分價值不計入房地產(chǎn)總價中；④垂直空間價值衰減性明顯。

2.影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素：

影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位因素有：①所處地段的商業(yè)繁華程度，有市級商業(yè)中心區(qū)，區(qū)級商業(yè)中心區(qū)，小區(qū)級商業(yè)中心區(qū)，此外還有專業(yè)的商業(yè)市場區(qū)；②交通條件，主要考慮顧客的公共交通的通達度和停車方便程度以及經(jīng)營者進貨和卸貨的交通便利程度；③臨街狀況，要注意考慮有效消費人流的問題；④樓層差異。

影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物因素有：建筑品質(zhì)、內(nèi)部格局、面積、凈高、裝修。

值得說明的是，商業(yè)房地產(chǎn)價值中的無形價值所占比重越來越大，在估價時要予以充分考慮。

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