淮南房地產(chǎn)估價(jià)師培訓(xùn)

　　房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)。金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件，房地產(chǎn)信貸也為金融業(yè)提供了廣闊的發(fā)展天地。個(gè)人住房抵押貸款價(jià)值比率的調(diào)整，會(huì)明顯影響居民購(gòu)房支付能力，進(jìn)而影響居民當(dāng)前購(gòu)房需求的數(shù)量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率、信貸規(guī)模和發(fā)放條件的調(diào)整，也會(huì)大大影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的生產(chǎn)成本和利潤(rùn)水平，進(jìn)而對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模和商品房供給數(shù)量產(chǎn)生顯著影響。此外，外商投資政策、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化以及房地產(chǎn)資本市場(chǎng)創(chuàng)新渠道的建立，也會(huì)通過(guò)影響房地產(chǎn)資本市場(chǎng)上的資金供求關(guān)系，進(jìn)而起到對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資和消費(fèi)行為的調(diào)節(jié)作用。因此，發(fā)展房地產(chǎn)金融，通過(guò)信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式、金融創(chuàng)新等金融措施調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)際上是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要手段。

　?、?住房政策

　　居住是人類(lèi)生存的基本要求，住房問(wèn)題不僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而且是社會(huì)問(wèn)題。各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，單靠市場(chǎng)或是全部依賴政府均不能很好地解決住房問(wèn)題，而市場(chǎng)和非市場(chǎng)的結(jié)合，才是解決這一問(wèn)題的有效途徑。目前我國(guó)城市住宅的供給主要有三類(lèi)，即廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和市場(chǎng)價(jià)商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供應(yīng)、分配和經(jīng)營(yíng)完全由政府控制，廉租房不能進(jìn)入市場(chǎng)流通;經(jīng)濟(jì)適用房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對(duì)其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費(fèi)征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售對(duì)象，要受政府的指導(dǎo);市場(chǎng)價(jià)商品住宅則采取完全市場(chǎng)化的方式經(jīng)營(yíng)、是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要組成部分。如果政府對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的供給和分配政策控制不嚴(yán)格，就會(huì)使市場(chǎng)價(jià)商品住宅受到前兩類(lèi)住宅的沖擊。政府的住房分配和消費(fèi)政策，對(duì)商品住宅市場(chǎng)的調(diào)控作用也是顯而易見(jiàn)的。1998年政府停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化政策以來(lái)，商品住宅銷(xiāo)售中個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的比例，已經(jīng)穩(wěn)定在95%左右。