房地產(chǎn)估價(jià)師考試培訓(xùn)網(wǎng)

　　3)城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)實(shí)踐中應(yīng)注意的幾個(gè)問題

　　在拆遷補(bǔ)償估價(jià)實(shí)踐中，應(yīng)特別注意以下幾個(gè)問題：

　?、俨疬w估價(jià)委托人必須合法《條例》第四條明確了拆遷人的合法性：“本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。”

　　《條例》第六條規(guī)定“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。”

　?、诓疬w估價(jià)對(duì)象必須合法

　　A.《條例》第九條規(guī)定“拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實(shí)施房屋拆遷。”即估價(jià)對(duì)象應(yīng)為拆遷許可證確定的拆遷范圍內(nèi)的土地和房屋。

　　B.《條例》第十二條規(guī)定“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：a.新建、擴(kuò)建、改建房屋;b.改變房屋和土地用途;c.租賃房屋?！?/p>

　　違反上述規(guī)定者，則應(yīng)視為估價(jià)對(duì)象不合法。

　?、鄄疬w補(bǔ)償估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　A.價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：為公開市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　B.估價(jià)目的：根據(jù)《城市房屋拆遷管理辦法》第十一條規(guī)定，拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格;C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)：一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期(段)房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　?、懿疬w補(bǔ)償估價(jià)價(jià)格內(nèi)涵根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第三條，房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷入?yún)f(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過委托評(píng)估確定。

　　⑤幾種特殊產(chǎn)別房屋的估價(jià)丸拆遷估價(jià)對(duì)象為代管產(chǎn)，估價(jià)時(shí)應(yīng)將現(xiàn)狀拍照或攝像存檔，并辦理證據(jù)保金。

　　B，拆遷估價(jià)中涉及軍產(chǎn)、港澳臺(tái)產(chǎn)、涉外產(chǎn)、宗教、寺廟、文物古跡等應(yīng)將估價(jià)對(duì)象拍照或攝像存檔，并依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理。