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　　城市房屋拆遷補償估價

　　城市房屋拆遷補償估價主要依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)和《城市房屋拆遷估價指導意見》，《條例》最突出的兩點是，其一：明確規(guī)定被拆遷人“是指被拆遷房屋的所有人?！逼涠骸柏泿叛a償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定”。

　　新《條例》規(guī)定以市場評估價格確定貨幣補償金額，充分體現(xiàn)社會主義市場經(jīng)濟等價交換的原則，保護了被拆遷房屋所有人的權(quán)益。

　　1)城市房屋拆遷補償估價對象

　　估價人員在從事拆遷補償估價時，要準確界定被拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)，估價結(jié)果才會客觀公正。

　　關(guān)于拆遷補償估價，需要特別指出的是在集體土地上進行開發(fā)建設(shè)的集體土地及地上房屋的估價。應(yīng)先行辦理征用土地，將集體土地國有化，然后再進行房屋拆遷與補償。這樣既符合《土地管理法》規(guī)定，又適用新的《條例》。

　　拆遷補償估價對象為拆遷范圍內(nèi)土地、建筑物、構(gòu)筑物和依托于其實體上的權(quán)益。針對不同估價對象應(yīng)注意以下幾點：

　?、僖婪ㄒ杂袃敵鲎?、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，可視為提前收回處理，在估價中應(yīng)包括土地使用權(quán)的補償估價，根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對應(yīng)的正常市場價格進行。

　?、谝婪ㄒ詣潛芊绞饺〉玫耐恋厥褂脵?quán)，在估價中不應(yīng)包括出讓金部分，只包含該宗地相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費和土地開發(fā)及其它費用。

　　③已取得所有權(quán)的房屋及構(gòu)筑物，估價應(yīng)從占有、使用、收益、處分四方面綜合認定其合法性，不能僅僅依據(jù)估價時點的用途估價。

　　④“拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償”，故不在估價范圍之內(nèi)?！安鸪闯^批準期限的臨時建筑，應(yīng)當給予適當補償”，估價時應(yīng)按照使用期限的殘存價值參考剩余期限給予估價。

　?、荼徊疬w房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準;各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，服從其規(guī)定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。