房地產估價師環(huán)網(wǎng)校

　　收益法的基本思想首先可粗略地表述如下：由于房地產的壽命長久，占用收益性房地產不僅現(xiàn)在能夠獲取收益，而且可以在未來不斷地獲取收益。因此，可以將購買收益性房地產視為一種投資行為：投資者購買收益性房地產的目的，不是購買房地產本身，而是購買房地產未來所能產生的一系列收益，即以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來的一系列資金。這樣，對投資者來說，將資金用于購買房地產獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地產的價值就相當于這樣一筆資金，如果將該筆資金存入銀行也會帶來與該房地產所產生的收益相等的收入。形象一點講，如果某筆資金×利率=房地產的收益那么，這筆資金就是該房地產的價值。

　　收益法適用的估價對象：針對本知識點提問? 收益法適用的估價對象是收益性房地產，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農地等。這些估價對象不限于其本身目前是否有收益，只要其類似房地產有收益即可。例如，估價對象目前為自用或空置的住宅，雖然目前沒有收益，但因類似住宅以出租方式獲取收益的情形很多，所以可將該住宅設想為出租的情況下來運用收益法估價。即先根據(jù)有租賃收益的類似住宅的有關資料，采用市場法求取該住宅的租金水平、空置率和運營費用等，再利用收益法估價。

　　收益法一般不適用于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性房地產的估價。