房產(chǎn)評估師網(wǎng)上培訓(xùn)機(jī)構(gòu)

(二)房地產(chǎn)估價應(yīng)是模擬市場定價而不是代替市場定價

估價(valuation，appraisal)與通常意義E的定價(pricing)有本質(zhì)不同，是提供關(guān)于價值或價格的專業(yè)意見，為相關(guān)當(dāng)事人作出有關(guān)判斷或決策(如確定要價、出價、成交價)提供參考依據(jù)。而定價一般是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為，即諸如賣方要價、買方出價或買賣雙方的成交價本質(zhì)上是交易當(dāng)事人自己決定的。交易當(dāng)事人為了特殊目的或需要，可以按照自己的意志.使其要價、出價、成交價低于或高于市場價格或價值。例如，根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，政府為了鼓勵某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在向其提供土地時可以給予價格優(yōu)惠;或者為了限制某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以對其其實行高地價政策。至于單位、個人特別是親友之問的讓利交易就更不用說了。

再從估價是一種廣義的“定價”米看，雖然價值總的講是一種主觀的東西.估價在表面卜或形式上也是…種主觀活動，看上去是估價師在給估價對象定價，并且由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二、價值較大等特性，沒有大量相同房地產(chǎn)的交易，同一宗房地產(chǎn)交易的參與者數(shù)量一般電很少.許多情況下甚至只有一兩個買家，從而房地產(chǎn)成交價容易受交易者的動機(jī)、偏好等個別情況的影響，但是對估價師或某個特定市場參與者而言，房地產(chǎn)價值由市場力量決定.是客觀的，由眾多市場參與者的價值判斷所形成，而非個別市場參與者的價值判斷所決定。因此，房地產(chǎn)估價不應(yīng)是估價帥的主觀隨意定價，而應(yīng)是估價師模擬大多數(shù)市場參與者的定價思維和行為，在充分認(rèn)識房地產(chǎn)價格形成機(jī)制和過程，深入調(diào)杏房地產(chǎn)市場行情的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來。換句話說，房地產(chǎn)估價是基于房地產(chǎn)價值本來就存在.估價師只是運用自己的專業(yè)知識及實踐經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”“探測”房地產(chǎn)價值，而不是去“發(fā)明”“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價值。估價師在模擬市場給某個估價對象“定價”時，應(yīng)考慮該估價對象的市場參與者足如何思考其價格的，即要模擬該估價對象的市場參與者的思維進(jìn)行估價，避免以自己的好惡來判斷，不應(yīng)把自己主觀想象的某個“價值”強(qiáng)加給估價對象。