房地產(chǎn)評估師在線課堂

　　房地產(chǎn)需要專業(yè)估價

　?、偻|(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買;

　?、谫I者和賣者的人數(shù)眾多;

　　③買者和賣者都有進出市場的自由;

　?、苜I者和賣者都掌握當(dāng)前價格的完全信息，并能預(yù)測未來的價格;

　　⑤就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的;

　?、拶I者和賣者無串通共謀行為;

　?、呦M者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化;

　?、嗌唐房赊D(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動。一個市場如果不符合上述8條中的任何一條，就是不完全市場。純粹的完全市場在現(xiàn)實中幾乎不存在。證券交易所和小麥?zhǔn)袌鐾ǔ１豢醋鹘朴谕耆袌龅膶嵗?。房地產(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性不符合第①條和第④條。

　　另外，盡管房地產(chǎn)所有權(quán)(中國為房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán))可以轉(zhuǎn)讓，但房地產(chǎn)實物無法移動，不符合第⑧條。因此，房地產(chǎn)市場通常被視為典型的不完全市場。

　　由于房地產(chǎn)市場是不完全市場，并且有許多阻礙房地產(chǎn)價格合理形成的因素，所以難以形成一般人容易識別的適當(dāng)價格，從而需要房地產(chǎn)估價師進行“替代”市場的估價。房地產(chǎn)估價有助于將房地產(chǎn)價格導(dǎo)向正?；龠M房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場秩序。

　　值得指出的是，在需要專業(yè)估價的不同類型的資產(chǎn)中，因為它們之間的特性不同，把握影響其價值的因素所需要的專業(yè)知識和經(jīng)驗有很大的差別，所以對它們的價值進行評估通常不是同一個估價師甚至不是同一家估價機構(gòu)所能勝任的。