漯河房產(chǎn)估價師培訓

　　征地和房屋拆遷補償估價(法規(guī)第三章)

　　1、法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關規(guī)定。

　　2、征地和拆遷補償估價是政策性、群眾性很強的一項估價工作。法律對補償標準、補償范圍、補償方式等都作了詳細的規(guī)定，估價師在此類估價時，要牢牢掌握國家相關法律、法規(guī)和政策以及當?shù)卣挠嘘P規(guī)定，更要準確界定拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)。

　　3、征地補償估價。①土地補償費(前三年平均產(chǎn)值的6-10倍);②征用耕地的安置補助費(4-6倍);③青苗補償費;④地上附著物補償費;⑤房屋拆遷補償費。

　　4、房屋拆遷補償估價。①補償對象。房屋所有人(被拆遷人);②補償方式。貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換;③補償標準。貨幣補償?shù)?，根?jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價確定;④估價時點。拆遷人取得房屋拆遷許可證之日。

　　5、幾種拆遷類型的處理方法。①在集體土地上進行開發(fā)建設的集體土地及地上房屋的估價，應先行辦理征用土地，將集體土地國有化，然后再進行房屋拆遷與補償。

　?、谝婪ㄒ杂袃敵鲎?、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，可視為提前收回處理，在估價中應包括土地使用權(quán)的補償估價，根據(jù)該土地使用權(quán)剩余年限所對應的正常市場價格進行。

　?、垡婪ㄒ詣潛芊绞饺〉玫耐恋厥褂脵?quán)，在估價中不應包括出讓金部分，只含該宗地基礎設施配套建設費和土地開發(fā)以及其他費用。

　?、軐θ〉盟袡?quán)的房屋及構(gòu)筑物，估價時應從占有、使用、收益、處分四個方面綜合認定其合法性，不能僅僅依據(jù)估價時點的用途估價。

　?、莶鸪`章建筑和超過批準權(quán)限的臨時建筑，不予補償。拆除未超過批準權(quán)限的臨時建筑，應當給予適當補償。估價時應按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予估價。

　?、迣τ谝蛔诜康禺a(chǎn)拆遷補償估價，凡屬于被拆遷人合法擁有的房屋內(nèi)外裝修、裝飾、設備及其附屬物等，都不可遺落。