估價(jià)師考試免費(fèi)課程

　　(四)房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)在合理的范圍內(nèi)

　　在一般人看來，合格的估價(jià)師對(duì)同一房地產(chǎn)評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)相同;對(duì)于為交易提供參考依據(jù)的估價(jià)，評(píng)估出的價(jià)值是否正確還應(yīng)當(dāng)用事后的實(shí)際成交價(jià)格來檢驗(yàn)。但在實(shí)際中，評(píng)估出的價(jià)值與實(shí)際成交價(jià)格通常有差異甚至差異較大;即使是聘請(qǐng)合格的估價(jià)師對(duì)同一房地產(chǎn)在同一時(shí)間的同種價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估，不同的估價(jià)師評(píng)估出的價(jià)值往往也不相同。這就產(chǎn)生了估價(jià)準(zhǔn)確性的問題。

　　對(duì)估價(jià)準(zhǔn)確性問題的全面認(rèn)識(shí)包括下列幾點(diǎn)：

　　(1)即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的價(jià)值意見，只會(huì)得出近似的價(jià)值意見。因?yàn)楣纼r(jià)總是在信息不完全及存在許多不確定因素下作出的，并且不同的估價(jià)師掌握的信息一般不可能完全相同。

　　(2)所有的評(píng)估價(jià)值都會(huì)有誤差，即：評(píng)估價(jià)值=真實(shí)價(jià)值 誤差。估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值只是理論上存在，實(shí)際中不可得知，因此評(píng)估價(jià)值有誤差是必然的。即使是對(duì)高度、面積、重量等一般物理量的測量，雖然被測量物和測量工具通常是有形的實(shí)物，但也不可避免地存在誤差。更何況是估價(jià)，它在某種意義上是選用無形的估價(jià)方法等去測量看不見、摸不著的價(jià)值，存在誤差也就不難理解了。

　　(3)不能用物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價(jià)有較大的誤差。在英國和其他英聯(lián)邦國家，在估價(jià)委托人起訴估價(jià)師的法庭訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是±10%，有時(shí)放寬到±15%，對(duì)于難度很大的估價(jià)業(yè)務(wù)甚至放寬到±20%。如果評(píng)估價(jià)值超出了誤差范圍，即可以認(rèn)為估價(jià)師存在“專業(yè)疏忽(professional negligence)”。但以誤差范圍來判斷估價(jià)的準(zhǔn)確性，在英國估價(jià)行業(yè)內(nèi)一直有爭議。雖然如此，估價(jià)誤差還應(yīng)有個(gè)度，誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)，因此就需要確定一個(gè)合理的誤差范圍，上述英國的估價(jià)誤差范圍值得借鑒。