房地產(chǎn)估價師考試學(xué)習(xí)課件

　　一、房地產(chǎn)實物因素

　　(一)土地實物因素

　　1.土地面積

　　兩塊位置相當(dāng)?shù)耐恋?，如果面積相差較大，單價會有所不同。

　　2.土地形狀

　　土地形狀是否規(guī)則，對地價有一定的影響。

　　3.地形、地勢

　　由于地面的高低起伏、平坦程度等會影響房地產(chǎn)的開發(fā)成本、利用價值或景觀等，從而影響其價格。

　　4.地基(工程地質(zhì))

　　地基(工程地質(zhì))狀況是指地基承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)，有無不良地質(zhì)現(xiàn)象等。

　　5.土壤

　　這里主要說明土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力對房地產(chǎn)價格的影響。

　　6.土地開發(fā)程度

　　一宗土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度，對其價格的影響是顯而易見的

　　(二)建筑物實物因素

　　1.建筑規(guī)模

　　建筑物的面積、體積、開間等規(guī)模因素，影響到建筑物的形象、使用性，對房地產(chǎn)價格有所影響。

　　2.外觀

　　建筑物外觀包括建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)、可視性等，對房地產(chǎn)價格有很大的影響。

　　3.建筑結(jié)構(gòu)

　　對建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同結(jié)構(gòu)的建筑物的穩(wěn)固性和耐久性不同。

　　4.設(shè)施設(shè)備

　　隨著經(jīng)濟發(fā)展和生活水平提高，要求建筑物內(nèi)安裝完善的設(shè)施設(shè)備。

　　5.裝飾裝修

　　房屋按照裝飾裝修的程度，可分為精裝修房、粗裝修房和毛坯房三大類。

　　6.層高和室內(nèi)凈高

　　人們對建筑物的需要，本質(zhì)上是對建筑物內(nèi)部立體空間的需要，而不僅是對面積的需要，因此層高或凈高對房地產(chǎn)價值也有影響。

　　7.空間布局

　　空問布局影響到建筑物的使用，對房地產(chǎn)價值有較大的影響。不同用途的建筑物，如住宅、商場、寫字樓等，對空間布局的要求不盡相同。

　　8.日照、采光、通風(fēng)、保溫、隔熱、隔聲、防