2025年房地產(chǎn)估價(jià)師課件

　　收益法適用的估價(jià)對(duì)象：

　　收益法適用的估價(jià)對(duì)象是收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。這些估價(jià)對(duì)象不限于其本身目前是否有收益，只要其類似房地產(chǎn)有收益即可。例如，估價(jià)對(duì)象目前為自用或空置的住宅，雖然目前沒有收益，但因類似住宅以出租方式獲取收益的情形很多，所以可將該住宅設(shè)想為出租的情況下來運(yùn)用收益法估價(jià)。即先根據(jù)有租賃收益的類似住宅的有關(guān)資料，采用市場(chǎng)法求取該住宅的租金水平、空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等，再利用收益法估價(jià)。

　　收益法一般不適用于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)。

　　資本化技術(shù)常用于市場(chǎng)法和成本法中，如市場(chǎng)法中因土地使用期限、收益期限等不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整，成本法中不可修復(fù)的建筑物折舊的計(jì)算。另外，收益法還大量用于房地產(chǎn)損害賠償中房地產(chǎn)價(jià)值減損和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失的評(píng)估。

　　收益法估價(jià)需要具備的條件：

　　收益法測(cè)算出的價(jià)值取決于估價(jià)師對(duì)未來的預(yù)期。錯(cuò)誤或非理性的預(yù)期會(huì)得出錯(cuò)誤或偏離實(shí)際的評(píng)估價(jià)值。因此，收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)。對(duì)未來的預(yù)測(cè)通常是基于過去的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識(shí)作出的，必須以廣泛、深人的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究為基礎(chǔ)。

　　收益法估價(jià)的操作步驟：

　　運(yùn)用報(bào)酬資本化法估價(jià)一般分為4個(gè)步驟：①確定未來收益期限;②預(yù)測(cè)未來各期的凈收益;③求取報(bào)酬率;④選用合適的報(bào)酬資本化法公式計(jì)算收益價(jià)值。

　　運(yùn)用直接資本化法估價(jià)一般分為3個(gè)步驟：①預(yù)測(cè)未來第一年的收益;②求取資本化率或收益乘數(shù);③選用合適的直接資本化法公式計(jì)算收益價(jià)值。