2025年房地產(chǎn)估價師視頻課

　　收益法的含義：針對本知識點提問? 簡要地說，收益法是根據(jù)估價對象的預期收益來求取估價對象價值的方法。具體地說，收益法是預測估價對象的未來收益，然后利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。將未來收益轉(zhuǎn)換為價值，類似于根據(jù)利息倒推出本金，稱為資本化。根據(jù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值的方式不同，或者說資本化類型的不同，收益法分為報酬資本化法(yield capitalization)和直接資本化法(direct capitalization)。報酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法(discounted cash flow analysis，DCF)，即房地產(chǎn)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益，然后利用合適的報酬率將未來各期的凈收益折現(xiàn)到估價時點后相加來求取估價對象價值的方法。直接資本化法是預測估價對象未來第一年的收益，然后將未來第一年的收益除以合適的資本化率或乘以合適的收益乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。其中，將未來第一年的收益乘以合適的收益乘數(shù)來求取估價對象價值的方法，具體稱為收益乘數(shù)法。

　　收益法的理論依據(jù)：針對本知識點提問?收益法是以預期原理為基礎的。預期原理揭示，決定房地產(chǎn)當前價值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素，即房地產(chǎn)當前的價值通常不是基于其過去的價格、開發(fā)成本、收益或市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能產(chǎn)生的收益或能夠獲得的滿足、樂趣等的預期。歷史資料的作用主要是利用它來推知未來，解釋預期的合理性。具體地說，一宗房地產(chǎn)過去的收益雖然與其當前的價值無關，但又不意味著過去的收益毫無用處。過去的收益往往是預測未來收益的基礎和參考，除非外部條件發(fā)生了變化使過去的趨勢不再繼續(xù)下去。因此，為防止實際估價中隨意脫離估價對象的實際收益而預測其未來收益，應調(diào)查估價對象至少近3年的各年收益，并在估價對象至少近3年及當前類似房地產(chǎn)的收益水平的基礎上，合理預測估價對象的未來收益。