2025房地產(chǎn)評(píng)估師輔導(dǎo)視頻

　　1.建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)：

　　(1)建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓是政府作為土地所有者參與的一種市場(chǎng)行為。例如，國(guó)有土地使用權(quán)拍賣就是屬于自主性拍賣，拍賣的時(shí)機(jī)、底價(jià)都由土地出讓方根據(jù)市場(chǎng)情況自主確定，如果未達(dá)到拍賣底價(jià)，出讓方可以收回拍賣標(biāo)的，另行拍賣。強(qiáng)制拍賣則不同，拍賣的時(shí)機(jī)是由強(qiáng)制執(zhí)行者(例如法院)規(guī)定的，拍賣底價(jià)也是由強(qiáng)制執(zhí)行者委托估價(jià)機(jī)構(gòu)確定的，拍賣標(biāo)的的原業(yè)主對(duì)此完全沒(méi)有發(fā)言權(quán)，即使拍賣不成功，強(qiáng)制執(zhí)行者也可以采取其他的方式執(zhí)行，例如將標(biāo)的作價(jià)轉(zhuǎn)讓。因此，強(qiáng)制拍賣底價(jià)評(píng)估時(shí)要考慮其短期內(nèi)強(qiáng)制處分標(biāo)的物時(shí)造成的價(jià)格折減，而土地使用權(quán)出讓拍賣底價(jià)評(píng)估則可以完全采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

　　(2)估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)

　　國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格一般有兩種情形：一種是當(dāng)?shù)厝嗣裾韲?guó)家作為出讓方，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估。國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格的評(píng)估和確定，是其土地出讓行為成立的必要前提和預(yù)先需要完成的必要程序。城市政府及其土地主管部門(mén)在對(duì)所在城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，需要對(duì)其宗地出讓價(jià)格或出讓底價(jià)進(jìn)行評(píng)估。另一種情形是參與國(guó)有土地使用權(quán)“招、拍、掛”的擬受讓方，為了解、掌握擬出讓地塊的市場(chǎng)價(jià)格，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估。

　　這兩種情形的估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般均為估價(jià)作業(yè)日期之后的某一時(shí)點(diǎn)。如拍賣方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，其拍賣底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地拍賣出讓日。招標(biāo)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，其招標(biāo)底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地招標(biāo)出讓日。協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，其協(xié)議底價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地協(xié)議出讓日。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓時(shí)，補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為受讓方可辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)開(kāi)始日。