房地產(chǎn)管理在線課程

房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素：

　　對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數(shù)和貸款利率他不確定性因素。

　　(一)購買價格

　　購買價格是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的初始資本投資數(shù)額，其高低變化在很大程度上影響著房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)營的績效。高估或低估初始購買價格，會使財務(wù)評價指標偏低或偏高，可能導(dǎo)致投資者失去投資機會或承擔過多的投資風險。房地產(chǎn)投資分析中購買價格的確定，應(yīng)該以房地產(chǎn)估價師估算的擬購買房地產(chǎn)資產(chǎn)的公開市場價值為基礎(chǔ)，很顯然，這種基于評估的購買價格有很大的不確定性。

　　(二)權(quán)益投資比率

　　權(quán)益投資比例指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財務(wù)杠桿，使投資者所承擔的投資風險和風險報酬相應(yīng)增加，權(quán)益投資收益率提高。通常情況下，當長期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時，風險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率。但金融機構(gòu)出于控制信貸風險的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資的比率不得低于某一要求的比率。

　　(三)空置率

　　空置率是準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。

　　(四)運營費用

　　運營費用是為了保持物業(yè)正常運行，滿足租戶的使用要求而支付的費用。

　　3.不確定性因素的相互作用：

　　從以上分析可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的這些不確定性因素，或者以獨立的形式，或者以相互同步或不同步的形式發(fā)生著變化。這些變化的最終結(jié)果， 是對房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的成本費用和效益產(chǎn)生影響。假如開發(fā)項目的總收入和總費用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開發(fā)商的純利潤將基本保持不變。在這種前提 下對項目進行不確定性分析的意義不大。

　　但在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，總收入和總費用的變化并不同步。因此，有必要對各不確定性因素的變化情況，以及這些變化對開發(fā)商或投資者的收益有何影響、影響程度怎樣，進行詳細分析，為房地產(chǎn)開發(fā)投資決策提供充分依據(jù)。<