房地產(chǎn)估價案例與分析課件

　　長期趨勢法的含義：

　　長期趨勢法是運用預(yù)測科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時間序列分析和回歸分析，來推測、判斷房地產(chǎn)未來價格的方法。所謂預(yù)測，就是由已知的過去和現(xiàn)在預(yù)先推測未知的未來。

　　長期趨勢法的理論依據(jù)：

　　長期趨勢法的理論依據(jù)是事物的過去和未來是有聯(lián)系的，事物的現(xiàn)實是其歷史發(fā)展的結(jié)果，而事物的未來又是其現(xiàn)實的延伸。就房地產(chǎn)價格而言，房地產(chǎn)價格是波動的，在短期內(nèi)一般難以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢，但從長期來看卻會呈現(xiàn)出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。因此，當需要評估(具體是預(yù)測)某宗或某類房地產(chǎn)的未來價格時，可以搜集該宗或該類房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在較長一段時間的歷史價格資料，并按照時間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r間序列，從而找出該宗或該類房地產(chǎn)的價格隨著時間的變化而變動的過程、方向、程度和趨勢，然后進行外延或類推，這樣就可以作出對該宗或該類房地產(chǎn)的未來價格比較肯定的推測和科學(xué)的判斷，即評估(預(yù)測)出了該宗或該類房地產(chǎn)的未來價格。

　　長期趨勢法適用的估價對象：

　　長期趨勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價格在過去和現(xiàn)在較長時期內(nèi)形成的變動規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計資料和現(xiàn)實調(diào)查資料來推測未來，通過對這些資料的統(tǒng)計、分析得出一定的變動規(guī)律，并假定其過去形成的趨勢在未來繼續(xù)存在。因此，長期趨 勢法適用的估價對象是價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)。

　　長期趨勢法估價需要具備的條件：針對本知識點提問? 長期趨勢法估價需要具備的條件是擁有估價對象或類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在較長時期的歷史價格資料，并且要求所擁有的歷史價格資料真實。擁有越長時期、越真實的歷史價格資料，作出的推測、判斷就會越準確、可信，因為長期趨勢可以消除房地產(chǎn)價格的短期波動和意外變動等不規(guī)則變動。