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如何更好地為業(yè)主提供建筑工程監(jiān)理服務

 如何更好地為業(yè)主提供監(jiān)理服務，提高業(yè)主對監(jiān)理服務的滿意度、信任感，在業(yè)主中樹立監(jiān)理品牌形象，這是監(jiān)理行業(yè)值得思考的問題，也是監(jiān)理的出路所在。下面結合我司監(jiān)理的名雅花園二期工程的監(jiān)理情況，淺淡我們的監(jiān)理心得，供業(yè)內人士參考：

        1、業(yè)主情況簡介：

        名雅花園是一個大型的花園式居住小區(qū)，主要以具有各國風情格調的多層、小高層建筑為主，且綠化廣場、泳池、體育康體設施、會所等附屬設施齊全，是個成熟的小區(qū)。由于本樓盤一期工程的質量整體較差，成為小業(yè)主投訴的熱點，增加了物業(yè)管理難度，也成為銷售的拌腳石，隨著近年品牌樓盤競爭白熱化，業(yè)主面臨著新的挑戰(zhàn)。為適應質量取勝的建筑市場，給小業(yè)主以質量的信心，因此，業(yè)主委托我公司負責監(jiān)理本樓盤的后續(xù)工程。

        2、組織監(jiān)理機構，設立監(jiān)理顧問組。

        根據(jù)業(yè)主的要求并結合工程特點，我們按照各專業(yè)齊全，老、中、青年齡搭配的原則，成立了監(jiān)理機構，開展監(jiān)理工作。并由公司的總工室顧問、專家總監(jiān)、總監(jiān)代表組成監(jiān)理顧問組，為名雅花園小區(qū)長期提供全方位的技術咨詢，為業(yè)主提供施工技術、工藝、新材料的使用等方面的參考性意見。力圖憑借我司技術優(yōu)勢和多年監(jiān)理工作經驗去贏取業(yè)主的信心。

        3、制定可行的監(jiān)理原則。

        在熟悉工作環(huán)境（包括有關單位之間人員關系、施工單位的優(yōu)缺點、人員配備情況等）的前提下，我們制定了“嚴格監(jiān)督、主動監(jiān)理、熱情服務、監(jiān)幫結合、質量**、確保進度、優(yōu)化投資”的工作原則，并由總監(jiān)負責總體規(guī)劃，總監(jiān)代表付之實施，重點抓好如下幾個方面工作：

        （1）嚴格按規(guī)范進行監(jiān)理，針對各施工單位管理人員不齊、素質較低、經驗不足、管理薄弱等實際情況，改變以往的被動監(jiān)理（以結果驗收為主的監(jiān)理）為注重過程的監(jiān)理，采取主動的以監(jiān)帶幫的方法，深入生產**線，利用我司的技術優(yōu)勢，規(guī)范指導施工行為。

        （2）針對前期工程裝修質量差、各種滲漏較多的情況，我司對外墻貼面觀感差，外墻滲漏，接口滲漏等質量通病，編制了詳細監(jiān)理細則，以預防為主，對各施工工藝進行全過程監(jiān)控，切實地做好有關試水、試壓、試運轉等工作，從根本上對質量通病進行根治。如在屋面和衛(wèi)生間凹側防水施工中，我司提出先對屋面和衛(wèi)生間凹側結構砼面進行72小時蓄水試驗，對有滲漏處做好標記，由專人進行補漏處理，確保結構層不滲漏。然后再批擋做柔性防水層，完成后再次進行72小時蓄水試驗，證實不滲漏后才進行覆蓋。這樣層層把關，把質量隱患減到**低的做法，得到業(yè)主工程技術人員的贊可。

        （3）為防止盲目施工，我們嚴格周計劃和月計劃的審核，要求計劃做到詳細化，內容包括工程量、人力、物力、資金等，重點審查各種資源配置，各工序前后銜接等。

        4、建議業(yè)主強化內部管理。

        本工程業(yè)主設有工程部，但由于人員不足、更換頻繁等長期的歷史原因，內部管理存在許多不足和不規(guī)范。因此，我司**多種途徑，說明存在的問題會對工程質量和建設管理造成不利，使業(yè)主自己來強化自己的管理并規(guī)范行為，以便于我司開展監(jiān)理工作。如：強調業(yè)主加強與設計院和其他外部配合部門的聯(lián)系，徹底改變以前施工單位直接與設計院等部門聯(lián)系，將監(jiān)理、業(yè)主工程部隔離的做法。又如在圖紙的管理上強調圖紙必須由業(yè)主加蓋公章后，交監(jiān)理公司發(fā)送到施工單位，防止以前施工單位直接從設計單位索取圖紙進行施工的做法，導致出現(xiàn)了監(jiān)理和業(yè)主工程部對設計變更的內容全然不知的現(xiàn)象。對作廢的圖紙要求統(tǒng)一收回，以防止誤用。

        5、加強與業(yè)主溝通，科學地組織內外關系的總協(xié)調。

        本工程涉及供電、電信、電梯、煤氣、智能系統(tǒng)等繁多的配套工種，我們**工程例會、監(jiān)理協(xié)調會、各種碰頭會及交流會等形式，充分利用監(jiān)理第三者的身份，擔當起本工程內外關系的總協(xié)調工作，使各專業(yè)工程的現(xiàn)場配合有序地進行，改變以往關系總協(xié)調由業(yè)主工程部負責的做法，減少業(yè)主的工作量。并**與業(yè)主進行交流溝通，了解業(yè)主的要求，切實地幫助業(yè)主，滿足業(yè)主的各種需要。

        6、積極地為業(yè)主提供有價值的建議。

        名雅花園雖開發(fā)已久，但一直由小型施工單位、設計院、監(jiān)理公司分別負責施工、設計、監(jiān)理工作，在技術力量和工作經驗上都明顯不足。在本期工程開發(fā)中，我司利用大公司的技術優(yōu)勢，大膽地提供有價值的建議，供業(yè)主參考。如為適應市場需求，業(yè)主決定此期開發(fā)的樓盤以“毛坯房”的形式出售，因為沒有以往的實踐經驗，業(yè)主對“毛坯房”的交樓標準售樓后業(yè)主存在的責任及銷售的策略等問題都存在顧慮，我司針對性地就此提供建議書，供業(yè)主參考。

        （1）在施工階段，為對質量通病進行徹底防治，我們根據(jù)本工程的具體情況，建議將屋面層由建筑找坡改為結構找坡（保證梁底平，板面用負筋拉通按排水坡度鋪設進行結構面層找坡），這樣既能保證屋面防水效果，又不影響使用功能和美觀；為防止外墻開裂，我們建議局部掛網(wǎng)，分層批擋，確保防水效果；對衛(wèi)生間凹側的回填材料，我們建議由原設計采用砂和建筑垃圾改為陶粒混凝土。我們**對上述設計缺陷提出合理的修改建議，確保了工程質量。

        （2）對“毛坯房”出售后，如何指導小業(yè)主裝修和管理小業(yè)主裝修成為業(yè)主的顧慮。就此問題，我們根據(jù)本工程的具體情況，結合我司監(jiān)理過多棟“毛坯房”在保修期的反饋信息，撰寫了經驗性的建議書給業(yè)主參考。建議業(yè)主將應注意的問題寫進交樓說明書，主要內容為針對如何在不影響結構安全的情況下進行間隔布局更改；如何確保不破壞防水層結構；進行木裝修時應注意哪些問題；如何防止裝修期間造成排水管道堵塞；配套工程新材料的使用等。

        （3）“毛坯房”和“裝修房”的促銷策略有所不同，為適合不同的置業(yè)人士要求，減少小業(yè)主對裝修的后顧之憂，我們建議業(yè)主選擇一家具有一定實力的裝修單位進駐現(xiàn)場，配合銷售。建議所選用的裝修單位要具有提供裝修咨詢、設計、施工、保修一條龍的服務能力，并可根據(jù)不同的單元，提供幾種不同平面布置方案和不同造價的裝修標準，各具個性、風格和裝修效果（現(xiàn)場應設有計算機三維裝修效果展示）。并且建議將裝修造價計入購樓價進行銀行按揭（適用于需帶裝修，資金緊的置業(yè)人士）。同時建議在售樓現(xiàn)場設有材料展示，讓小業(yè)主可以了解材料的使用。如上建議主要是想**各種渠道，滿足不同置業(yè)人士的要求來促進銷售。此建議得到業(yè)主高層領導及銷售代理商的贊賞和采納。

        （4）我們**對前期開發(fā)工程和本期工程的平面布置設計、外立面裝飾、使用功能、各配套系統(tǒng)功能，附屬設施等各方面進行調查研究并結合其它樓盤相關問題的反饋信息，撰寫調研報告，為業(yè)主確定下期開發(fā)策略提供依據(jù)。

        7、結束語。

        本著為業(yè)主服務，為業(yè)主著想的宗旨，我們在如上各方面做了大量的工作，取得業(yè)主的信任，并在施工單位中樹立起監(jiān)理的威信，使我們的監(jiān)理目標順利完成?？梢?，監(jiān)理工作在完成“三控、二管、一協(xié)調”外，應力所能及地為業(yè)主做更多的工作，**提供一些咨詢和可行性建議，解決業(yè)主存在的實際問題，體現(xiàn)出監(jiān)理的優(yōu)勢，令業(yè)主滿意。