仁和會(huì)計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷設(shè)施如何處理？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了擴(kuò)展影響，便于接待客戶使其充分了解開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)進(jìn)而達(dá)到銷售的目的，一般都會(huì)在不同區(qū)域設(shè)立售樓部和樣板房，相應(yīng)的其會(huì)計(jì)處理、納稅處理也必然有不同的方式。

一、項(xiàng)目小區(qū)主體之內(nèi)的售樓部、樣板房的財(cái)稅處理

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。

所以可以理解，項(xiàng)目小區(qū)主體之內(nèi)的售樓部、樣板間等營(yíng)銷設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用可以按照上述規(guī)定歸集入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本核算。出售時(shí)按照銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。

【例】A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)的B項(xiàng)目樓盤中的臨街商品住宅樓開(kāi)設(shè)樣板間，建筑面積100平方米，裝飾裝修后對(duì)外開(kāi)放，該項(xiàng)目樓盤建筑面積2000平方米，發(fā)生建造成本400萬(wàn)元，另外樣板間裝飾裝修費(fèi)用50萬(wàn)元，其它開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用100萬(wàn)元，項(xiàng)目結(jié)束樣板間銷售價(jià)款100萬(wàn)元，會(huì)計(jì)處理如下：

1、住宅樓建造成本會(huì)計(jì)處理：

借：開(kāi)發(fā)成本 　　　　　　　　　　　400萬(wàn)元

貸：應(yīng)付賬款 　　　　　　　　　　　400萬(wàn)元

2、樣板間裝飾裝修費(fèi)用會(huì)計(jì)處理：

借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 　　　　　　　　　50萬(wàn)元

貸：相關(guān)科目 　　　　　　　　　　　50萬(wàn)元

借：開(kāi)發(fā)成本　　　　　　　　　　　 150萬(wàn)元

貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 　　　　　　　　　150萬(wàn)元

裝飾裝修費(fèi)用50萬(wàn)元可以和其它開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用100萬(wàn)元一并在該項(xiàng)目所有商品住宅樓之間按照建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，如果需要按套核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，也可以將裝飾裝修費(fèi)用全部結(jié)轉(zhuǎn)至該套住宅的開(kāi)發(fā)成本中。

3、結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品　　　　　　　　　　　 550萬(wàn)元

貸：開(kāi)發(fā)成本 　　　　　　　　　　　550萬(wàn)元

4、樣板間出售時(shí)的會(huì)計(jì)處理：

借：銀行存款 　　　　　　　　　　　100萬(wàn)元

貸：預(yù)收賬款 　　　　　　　　　　　100萬(wàn)元

5、結(jié)轉(zhuǎn)樣板間銷售收入和銷售成本的會(huì)計(jì)處理：

借：預(yù)收賬款　　　　　　　　　　　 100萬(wàn)元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　 100萬(wàn)元

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 　　　　　　　　　27.50萬(wàn)元

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 　　　　　　　　　　　27.50萬(wàn)元

二、項(xiàng)目小區(qū)主體之外的售樓部、樣板房的財(cái)稅處理

對(duì)于項(xiàng)目小區(qū)之內(nèi)主體之外的售樓部、樣板間等營(yíng)銷設(shè)施一般不可以直接計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用核算，而是需要根據(jù)國(guó)稅發(fā)［2009］31號(hào)文件規(guī)定判斷處理。

企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（一）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（二）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

在會(huì)計(jì)處理中對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的配套設(shè)施一般分為兩類：一類是開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括：

（1）開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；

（2）開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；

（3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設(shè)施，如果沒(méi)有投資來(lái)源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入**類中，計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本。 相應(yīng)地對(duì)于配套設(shè)施支出的歸集分為如下三種核算方式：

1．對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本核算對(duì)象的**類配套設(shè)施支出，可直接計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本，并在“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出。

2．對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的**類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集，于開(kāi)發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本。

3．對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的第二類配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集，除企業(yè)自用由“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目外，項(xiàng)目完工后由“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，企業(yè)可以根據(jù)需要進(jìn)行“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目的項(xiàng)目核算。

即房地產(chǎn)企業(yè)利用建造的會(huì)所預(yù)先充當(dāng)售樓部、樣板間，如果符合上述國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第十七條**款的規(guī)定，則視為公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，企業(yè)可以選擇上述第1種或第2種的核算方式。

如果符合上述國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第十七條第二款規(guī)定，充當(dāng)售樓部、樣板間的會(huì)所等營(yíng)銷設(shè)施需要單獨(dú)核算成本，若是企業(yè)自用，按照自建固定資產(chǎn)進(jìn)行財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理。非企業(yè)自用，則計(jì)入開(kāi)發(fā)成本核算處理。即企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用上述的第3種核算方式。

這樣房地產(chǎn)企業(yè)就存在一定的操作的空間，既可以將上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，也可以繼續(xù)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品管理，不同的處理方式，會(huì)帶來(lái)的一定的稅負(fù)差異，因此開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定管理方式時(shí)，在考慮方便客戶和自身管理等因素的同時(shí)，也應(yīng)將稅收因素作為一個(gè)重要方面來(lái)考慮。

【例】將售房部（接待處）、樣板房作為固定資產(chǎn)管理，房地產(chǎn)企業(yè)要承擔(dān)該部分房產(chǎn)的房產(chǎn)稅（以房產(chǎn)原值按規(guī)定減除一定比例后（10%－30%）的余值的1.2%計(jì)算繳納）和土地使用稅，但是在從投入使用的次月起，卻可以按規(guī)定對(duì)其計(jì)提折舊，獲得抵免所得稅的好處。由于該部分資產(chǎn)只有在對(duì)外銷售時(shí)才繳納營(yíng)業(yè)稅，自用或拆除則不需繳納營(yíng)業(yè)稅，因此還能免除或獲得該部分稅收資金的時(shí)間價(jià)值。

另外，如果將售房部（接待處）、樣板房按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理，由于其成本包含在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中，所以只能從產(chǎn)品的銷售中回收，稅務(wù)處理需要按照實(shí)際銷售繳納營(yíng)業(yè)稅和按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文的規(guī)定確定銷售收入繳納企業(yè)所得稅。

其次，對(duì)于售樓部、樣板房?jī)?nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支出，如果企業(yè)持續(xù)自用，計(jì)提的折舊計(jì)入營(yíng)業(yè)費(fèi)用或銷售費(fèi)用處理；如果隨同房屋一同出售，可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本核算；如果單獨(dú)計(jì)價(jià)銷售，則計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入并根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全國(guó)實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2008]170號(hào)）規(guī)定的銷售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)，按照小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)（實(shí)際中房地產(chǎn)企業(yè)少有一般納稅人），減按2%征收率征收增值稅。

三、項(xiàng)目小區(qū)之外的售樓部、樣板房的財(cái)稅處理

房地產(chǎn)企業(yè)除在項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)設(shè)置建造的營(yíng)銷設(shè)施外，還有可能在項(xiàng)目小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置項(xiàng)目展示區(qū)、接待處、售樓部等營(yíng)銷設(shè)施。這些設(shè)施有可能是房地產(chǎn)企業(yè)租入使用，也有可能為自建行為。

對(duì)于項(xiàng)目小區(qū)之外的營(yíng)銷設(shè)施，稅法沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，筆者認(rèn)為這些都應(yīng)該屬于項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費(fèi)用，無(wú)論稅務(wù)處理還是會(huì)計(jì)處理都應(yīng)當(dāng)計(jì)入營(yíng)業(yè)費(fèi)用或銷售費(fèi)用處理，如果自建構(gòu)成企業(yè)的固定資產(chǎn)，由此計(jì)提的折舊可以計(jì)入營(yíng)業(yè)費(fèi)用或銷售費(fèi)用處理。