2016中級經(jīng)濟師房地產(chǎn)專業(yè)備考知識：個人住房貸款的相關術語

2016年中級經(jīng)濟師考試時間為11月5日，建議考生提前備考，網(wǎng)校小編特整理了中級經(jīng)濟師房地產(chǎn)專業(yè)備考的知識，希望對您備考經(jīng)濟師有幫助！

個人住房貸款的相關術語

（1）首付款：也稱為頭款，是指購買住房時的首次付款金額。

（2）首付款比例：是指首付款占所購住房總價的百分比。一般有最低首付款比例的規(guī)定。如果最低首付款比例為20%，則一套總價為25萬元的住房，購房人的首付款最少應為5萬元。

（3）貸款金額：筒稱貸款額，是指借款人向貸款人借款的數(shù)額。在個人住房貸款中，需要借款的數(shù)額一般為所購住房總價減去首付款后的余額。

（4）貸款價值比：也稱為貸款與價值比率，是指房地產(chǎn)抵押貸款中貸款金額占抵押房地產(chǎn)價值的比率。當?shù)盅悍康禺a(chǎn)為再次抵押的，貸款價值比應為貸款金額占該房地產(chǎn)的價值扣除其已擔保債權后的余額的比率。一般有最高貸款價值比的規(guī)定。如貸款金額最高不得超過抵押房地產(chǎn)價值的70%.

（5）貸款利率：是指借款合同中所規(guī)定的貸款利率'可分為固定利率和浮動利率。

（6）貸款期限：是指借款人應還清全部貸款本息的期限。貸款期限由貸款人和借款人根據(jù)實際情況商定，但一般有最長貸款期限的規(guī)定，如個人住房貸款期限最長為30年。在個人住房貸款中，貸款人可能根據(jù)住房的使用年限（壽命）借款人的年齡等對貸款期限做出限制。例如，住房的壽命越短，貸款期限會越短；借款人的年齡越大，貸款期限會越短。

（7）分期還款額：是指在分期償還的貸款中借款人每期應償還貸款的數(shù)額。在個人住房貸款中，通常采用按月分期還款方式，因此分期還款額具體為月還款額，即借款人每月應償還貸款的數(shù)額。為了適應借款人多方面的需要，目前市場上也出現(xiàn)了每兩周為一期的還款方式，被稱為“雙周供”。

（8）償還比率：也稱為收人還貸比，是指借款人分期還款額占其同期收人的比率。在個人住房貸款中，償還比率通常為借款人的月還款額占借款人家庭月收入的比率。在發(fā)放貸款時，通常將償還比率作為衡量貸款申請人償債能力的一個指標，并規(guī)定一個最高比率，如將這一比率控制在30%以內(nèi)，即給予借款人的最高貸款金額不使其月還款額超過其家庭月收入的30%.

（9）月房產(chǎn)支出與收入比：

月房產(chǎn)支出與收人比=（本次貸款月還月款 入月物業(yè)管理費）/月均收入

（10）月所有債務支出與收入比：

月所有債務=（本次貸款月還款額 月物業(yè)管理費 其他債務月均償付額）/（月均收入）

上述月房產(chǎn)支出與收人比、月所有債務支出與收入比計算公式中提到的收人，是指申請人自身的可支配收入，即單一申請為申請人本人的可支配收人，共同申請為主申請人和共同申請人的可支配收人。但對于單一申請的貸款，如果商業(yè)銀行考慮將申請人配偶的收入計算在內(nèi)，則應先予以調(diào)查核實，同時對于已將配偶收入計算在內(nèi)的貸款也應相應地把配偶的債務一并計人。中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會要求應將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收人比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在；55%以下（含55%）

（11）貸款額度：也稱為貸款限額。貸款人一般會用不同的指標對借款人的貸款金額做出限制性規(guī)定，例如：①貸款金額不得超過某一最高金額；②貸款金額不得超過按照最高貸款成數(shù)計算出的金額；③貸款金額不得超過按照最高償還比率計算出的金額。當借款人的申請金額不超過以上所有限額的，以申請金額作為貸款金額；當申請金額超過以上任一限額的，以其中的最低限額作為貸款金額。

（12）貸款余額：是指分期償還的貸款在經(jīng)過一段時期的償還之后尚未償還的貸款本金數(shù)額。

（13）提前還款：是指借款人在約定的全部貸款到期日前將全部或部分貸款余額歸還給貸款人的行為。如果是部分提前還款，一般來說，會導致借款人貸款期限縮短或在剩余貸款期限內(nèi)每月還款額減少，或者兩者兼而有之。由于提前還款本質上屬于一種違反合同約定的“違約”行為，貸款人一般會對提前還款做出特殊規(guī)定，例如：要求借款人提前10天或30天提出書面申請；部分提前還款的金額必須是1萬元的整數(shù)倍或不小于3個月的還款額；整個還款期內(nèi)提前還款次數(shù)不得超過3次；按照一定比例或數(shù)額收取手續(xù)費或罰金。

（14）展期和縮期：展期是指借款人與貸款人協(xié)商，在原來約定的貸款期限基礎上適當延長貸款期限，但延長后的總貸款期限不得超過貸款人規(guī)定的最長貸款期限，展期后借款人每月還款額會相應減少?？s期是指在原來約定的貸款期限基礎上減短貸款期限?？s期一般有如下兩種情況：一是借款人提前歸還部分貸款余額，在保持每月還款額不變時就會導致剩余貸款期縮短；二是借款人未提前還款，而是單純申請縮短貸款期限，此種情況會導致借款人剩余期限內(nèi)每月還款額增加。另外，展期和縮期有可能導致實際貸款期限適用利率檔次發(fā)生變化，對此，一般的做法是：自期限調(diào)整之日起，貸款利率按調(diào)整后的實際貸款期限所對應的利率檔次執(zhí)行，但期限調(diào)整前已計收的利息不予追溯調(diào)整。

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