2016年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)專業(yè)備考知識(shí)：住宅專項(xiàng)維修資金的使用

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住宅專項(xiàng)維修資金的使用

（一）住宅專項(xiàng)維修資金的使用范圍

住宅專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

（二）住宅專項(xiàng)維修資金的使用原則

住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)遵循方便快捷、公開(kāi)透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

（三）住宅專項(xiàng)維修資金的分?jǐn)傄?guī)則

住宅共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?

（1）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?

（2）售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)?；其中，?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?

（3）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偂?

（4）住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修都更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。

（四）住宅專項(xiàng)維修資金的使用箱序

（1）住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前的使用程序。①物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。②住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論：1過(guò)使用建議。③物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案。④物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)申請(qǐng)列支。其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)菅理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門(mén)申請(qǐng)列支。⑤經(jīng)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)或者負(fù)責(zé)菅理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門(mén)審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知。⑥專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

（2）住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后的使用程序。①物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等；②業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)使用方案；③物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案；④物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金，其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門(mén)申請(qǐng)列支；⑤業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)直轄市、市、縣人民政存建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)備案，其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住旁住宅?，嵕S修資金的部門(mén)審核同意，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門(mén)發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)責(zé)令改正；⑥業(yè)主委員會(huì)、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門(mén)向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；⑦專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

（3）住宅專項(xiàng)維修資金的緊急使用程序。發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項(xiàng)維修資金：①住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)申請(qǐng)列支。其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門(mén)申請(qǐng)列支；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)或者負(fù)責(zé)菅理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門(mén)審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。②住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金；其中，動(dòng)用公有住房住宅?，嵕S修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門(mén)申請(qǐng)列支；業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)備案；動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門(mén)審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主菅部門(mén)或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門(mén)發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)責(zé)令改正；業(yè)主委員會(huì)、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門(mén)向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。③發(fā)生危及房屋安全等緊急情況后，未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)從公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

（五）住宅專瑣維修資金的使用禁止

《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十五條明確規(guī)定，下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：①依法應(yīng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；②依法應(yīng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；③應(yīng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；④根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

（六）住宅專項(xiàng)維修資金使用的其他規(guī)定

利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的限制條件：①必須在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下。②利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的，應(yīng)在銀行間債券市場(chǎng)或者商業(yè)銀行柜臺(tái)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行的國(guó)債，并持有到期。③利用業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；未成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意。④利用從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的，應(yīng)根據(jù)售房單位的財(cái)政隸屬關(guān)系，報(bào)經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門(mén)同意。⑤禁止利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國(guó)債回購(gòu)、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購(gòu)買(mǎi)的國(guó)債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

下列收益應(yīng)轉(zhuǎn)人住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用：①住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息；②利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的增值收益；③利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)菅的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外；④住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。

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